פסק-דין בתיק עע"ם 9311/11

השופט י' עמית:

           האם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית להתנות היתר בניה בהריסת גרם מדרגות חיצוני שנבנה בשעתו כדין? זו השאלה מושא דיוננו.

תמצית הרקע העובדתי

1.        המערער הוא הבעלים של בניין מגורים בן קומה אחת ברחוב חירותנו 25 בתל אביב. במלחמת המפרץ נפגע הבניין מפגיעת טילים ובשנת 1993 הוא שוחזר לפי קווי המתאר הקודמים וכן נבנו על פי היתר מדרגות חיצוניות המאפשרות גישה לגג.

           ביום 27.5.2010 הגיש המערער בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב להוספת קומה שנייה בבניין. לפי התוכניות שהוגשו, הקומה השניה אמורה לכלול שלושה חדרים, פינת טלויזיה, חדר שירותים ומקלחת והגישה אליה היא באמצעות מדרגות פנימיות מהקומה הראשונה.

           ביום 15.12.2010 החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה "כהקלה להקטנת קו הבניין הצדדי צפוני 3 מ' עד 2.10 מ'", בתנאים הכוללים, בין היתר, את ביטולה של המרפסת המזרחית החורגת מקו הבניין הצדדי והריסת גרם המדרגות החיצוניות מן הטעם ש"אי הריסת המדרגות מאפשרת הקמת יח"ד נוספת בבניין והנ"ל בניגוד להוראות תב"ע החלה על המקום לעניין הצפיפות המותרת". כמו כן נאמר בהחלטה שניתן פתרון גישה לגג דרך סולם.

2.        ביום 26.1.2011 הגיש המערער ערר על החלטה זו, בו הלין בעיקר על הדרישה להרוס את גרם המדרגות כתנאי להיתר. בין היתר נטען בערר, כי הריסת המדרגות שנבנו כדין פוגעת בזכות הקניין של המערער וכרוכה בהוצאות, תכביד על החזקת המתקנים על הגג, תמנע גישה לגינון במרפסות, תחייב חיזוקי קונסטרוקציה ותגרום לביטול מחסן קיים הנמצא כיום מתחת למדרגות.

           מנגד, הוועדה המקומית עמדה על כך שעל פי התוכניות שהגיש המערער נוצרת יחידת דיור נוספת בניגוד להוראות התב"ע החלה על המקרקעין.

3.        בהחלטתה מיום 31.3.2011 דחתה ועדת הערר פה אחד את הערר. נקבע, כי עם בניית הקומה השנייה אין עוד צורך במדרגות שנועדו במקור לשימוש בגג הפתוח, וכי טענת המערער לפיה המדרגות נצרכות כדי לטפל בגינת המרפסת היא טענה תמוהה ובלתי סבירה. ועדת הערר הדגישה בהחלטתה כי אינה חושדת במערער כי יפצל את דירתו לשתי יחידות דיור, אלא שהותרת המדרגות יוצרת בפועל שתי דירות בניגוד לתוכניות החלות על המקרקעין. משכך, הורתה ועדת הערר לוועדה המקומית להוציא היתר בנייה בשני שלבים, כאשר בשלב הראשון יוצא היתר להריסת המדרגות ורק לאחר מכן יינתן היתר להוספת הקומה השנייה.

           על החלטה זו של ועדת הערר הגיש המערער עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים ובה עתר לבטל את התנאי המורה על הריסת המדרגות.

פסק הדין של בית משפט קמא

4.        בית משפט קמא קבע בפסק דינו כי על פי התב"ע החלה באזור מותר לבנות קומה שנייה אך נאסר ליצור שתי יחידות דיור במבנה. הוועדה המקומית היתה רשאית להתנות את מתן ההיתר בהריסת מבנה קיים על פי סמכותה המעוגנת בתקנה 16(א)(7) לתקנות התכנון והבניה (בקשות להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: התקנות). נקבע, כי הוועדה שקלה את הנסיבות הרלוונטיות והגיעה למסקנה כי אף שהמדרגות נבנו בזמנו על פי היתר כדין, אין מנוס מהריסתן, שאילולא כן תיווצרנה שתי יחידות דיור בניגוד לתב"ע. בית המשפט הדגיש כי ההחלטה של הוועדה לא נבעה מחשד שמא המערער יפצל בעתיד את דירתו, אלא בשל התוצאה הבלתי נמנעת של יצירת שתי יחידות דיור נפרדות. בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעתה של הרשות אלא בוחן את סבירות שיקול הדעת ויש להעדיף את פרשנותה של רשות התכנון כרשות אשר לה הידע והניסיון המקצועי, ומדובר בהחלטה סבירה שאין מקום להתערב בה.

           סופו של דבר, בית המשפט דחה את העתירה וחייב את המערער בשכ"ט המשיבות בסך 20,000 ש"ח.

           על כך נסב הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים

5.        המערער אינו חולק על סמכותה העקרונית של הוועדה להתנות היתר בתנאים, אך לטענתו, סמכות זו מתוחמת למקרים בהם יש חשש לשלום הסביבה או לשלום הציבור. לטענת המערער, הוועדה לא היתה רשאית להתנות את היתר הבנייה לתוספת הקומה בהריסת מדרגות שנבנו כדין על סמך חשד בעלמא. מה עוד, שהמערער הצהיר כי אינו מתכוון ליצור יחידת דיור נוספת או לבצע עבודות בנייה המנוגדות לתוכנית, והעובדה שקיימות מדרגות פנימיות המובילות לקומה השניה אך מוכיחה כי אין מדובר ביחידה נפרדת. לשיטת המערער, קביעת הוועדה כי בניית הקומה הנוספת ללא הריסת המדרגות יוצרת בפועל שתי יחידות דיור, אינה עולה בקנה אחד עם דיני התכנון והבניה ומסייגת שלא כדין את השימוש במקרקעין על ידי המערער.

           מנגד, תמכו המשיבות יתדותיהן בפסק דינו של בית משפט קמא על נימוקיו. נטען כי הותרת גרם המדרגות תיצור בפועל מציאות של שתי יחידות דיור נפרדות, דבר הנוגד את הוראות התב"ע, כאשר לאחר תוספת הקומה השנייה, כבר לא יהיה צורך במדרגות החיצוניות המשמשות כיום לצורך גישה אל הגג.

דיון והכרעה

6.        הן ועדת הערר והן בית המשפט המחוזי דחו את השגותיו של המערער נגד דרישתה של הוועדה המקומית להריסת המדרגות החיצוניות המובילות כיום לגג, כתנאי לבניית תוספת הקומה השנייה.